Yapay sinir ağları ve bulanık mantıkla gayrimenkul değerleme modelinin oluşturulması: Samsun örneği
Tezin Türü: Yüksek Lisans
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Harita Mühendisliği Anabilim Dalı, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2020
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: MEHMET EMİN TABAR
Danışman: Yasemin Şişman
Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
Özet:Taşınmaz değerleme ülkemizde gün geçtikçe önemi daha da anlaşılan ve akademik çalışmalara konu olan bir alandır. Bu alan için oluşturulacak bir modelleme; vergilendirme, kamulaştırma, kredi vb. gibi önemli işler için yapılacak değer tespitinin daha doğru ve daha objektif olmasını sağlayacaktır. Bu modelleme bir çok farklı yöntemle yapılabilir. Bilgisayar teknolojilerinin gelişmesiyle modellemeler yapay zeka ile hızlı ve yüksek doğruluklu olarak oluşturulabilmektedir. Bu modellemenin oluşturulabileceği başlıca yapay zeka yöntemleri; destek vektör makinesi, genetik algoritmalar, kaotik modelleme, robotik, yapay sinir ağları ve bulanık mantıktır. Bulanık mantık, düşünceyi taklit eden ve taşınmaz değerleme konusunda sözel verilen de oluşturulan modele katılmasını sağlayan bir yöntemdir bu da taşınmaz değerleme konusu için bulanık mantık yönteminin oldukça kullanılabilir olduğunu gösterir. Diğer bir yapay zeka yöntemi olan yapay sinir ağları da girdi ve çıktı verileri arasında ağırlıklarla bağlantı kurarak değerin hızlı ve güvenilir olarak belirlenmesine yardımcı olan bir yöntemdir. Çalışmada yapay zeka yöntemlerinden olan bulanık mantık ve yapay sinir ağları taşınmaz değerleme üzerinde kullanılmıştır. Bu yöntemlerden elde edilen değerler rapor değerleriyle karşılaştırılarak yapay zeka yöntemlerinin taşınmaz değerleme modeli oluşturulmasındaki hızı ve doğruluğu incelenmiştir. Her iki yöntem ayrı ayrı Matlab üzerinde kullanılarak taşınmaz değerleme modelleri oluşturulmuştur. Oluşturulan modelleme için, Samsun ilinin merkez ilçeleri olan Atakum, İlkadım ve Canik'te seçilen taşınmazlar kullanılmıştır. Değerleme bölgesi olarak seçilen Atakum Mimarsinan Mahallesi, İlkadım Fevzi Çakmak Mahallesi ve Canik Hasköy Mahallesi'nde taşınmazlar homojen olarak bir bölgeden alınmıştır. Her bir modelleme için sekiz adet kriter belirlenmiştir. Bu kriterler; alan, oda sayısı, bina yaşı, kat kriteri, ısıtma tipi, banyo sayısı ve balkon sayısıdır. Kriterler puanlanmış ve maksimum-minimum normalizasyonu kullanılarak puanlar normalize edilmiştir. Normalize edilen puanlar her bir mahalle için oluşturulan yazılım ortamına girilerek modellemeler oluşturulmuş ve taşınmazların yaklaşık değerleri belirlenmiştir. Sonuç verileri, taşınmaz değerleme raporlarındaki değerlerle karşılaştırılarak yöntemlerin taşınmaz değerleme alanında kullanılabilirliği gösterilmiştir.